• 2018 kovo 23

Galbūt nusprendėte pasistatyti individualų namą, tačiau neturite visos reikiamos sumos? Jeigu gaunate pastovias pajamas – nieko baisaus, Jums greičiausiai “pagalbos ranką” išties bankas ir suteiks paskolą. Daugelis žino, jog perkant jau pastatytą butą arba namą dažnu atveju užtenka turėti 15% (šiai dienai tai dažniausiai pasitaikanti minimali suma, prašoma bankų) pradinį įnašą, likusius 85% sumos finansuoja bankas. Kitaip tariant, jeigu norite įsigyti butą arba namą, kurio vertė 100 000 Eur, privalėsite turėti bent 15 000 Eur savų lėšų, kitaip banko finansavimo negausite. Tas pats 15% pradinis įnašas galioja ir statantis namą, tačiau tai nereiškia, jog turint 15 000 Eur, Jums bankas duos likusius 85 000 Eur, tam, kad pasistatytumėte namą nuo nulio, viskas yra bent keletą kartų sudėtingiau nei atrodo.

Ką apskritai reiškia pradinis įnašas?

Pirmiausiai reikia pradėti nuo to, jog bankas nėra labdaros organizacija ir kiekvienos išduodamos paskolos rizika yra atitinkamai įvertinama.

Kai perkamas būstas yra jau pastatytas jis turi tam tikrą vertę rinkoje, kurią nustato turto vertintojai. Turto vertintojai naudodami įvairius būdus (apie tai skaitykite kitame straipsnyje “Kaip vertinamas turtas?”) ir rinkdami skirtingą istorinę informaciją pateikia analogiško būsto preliminarią vertę.

Pvz. Jūs norite įsigyti būstą, Vilniaus centre, kuris yra parduodamas (labai svarbu atskirti pardavimo kainą nuo rinkos vertės) už 110 000 Eur. Norėdami gauti paskolą šiam būstui Jūs būsite priversti pateikti patikimų (banko patvirtintų) turto vertintojų vertinimą. Tarkime, jog turto vertintojai įvertino šį būstą tik 100 000 Eur, tai reiškia, jog bankas Jums galės suteikti tik 85% nuo įvertintos sumos, t.y. 85 000 Eur. Visą kitą likusią sumą – 25 000 Eur – turėsite padengti savomis lėšomis. Daugelis žmonių, iš pradžių, gali būti suklaidinti, manydami, jog bankas finansuos 85% būsto kainos, tačiau bankas visada suteikia finansavimą atsižvelgdamas į būsto vertę. Taigi vietoj planuotų 15% įnašo savų lėšų Jums galiausiai teks padengti 23% sumos savomis lėšomis. Labai svarbu atskirti, jog banko reikalaujamas pradinis įnašas yra skaičiuojamas nuo turto vertės, o ne nuo turto kainos.

Teoriškai gali pasitaikyti ir atvirkštinis variantas, kuomet būstas parduodamas už mažesnę kainą nei jis yra įvertintas. Pvz. radote būstą, kuris parduodamas už 100 000 Eur, o turto vertintojai jį įvertino 120 000 Eur. Tokiu atveju bankas finansuodamas 85% būsto vertės gali pilnai padengti būsto pirkimo kainą ir Jums pradinio įnašo gali nereikėti apskritai.

Visa esmė tokios banko finansavimo logikos yra tame, kad jeigu Jus ištiks finansiniai sunkumai ir bankui tektų perimti iš Jūsų būstą, bankas galėtų parduoti būsta ir susigražinti savo pinigus. Kitaip tariant bankas nefinansuos didesnės sumos nei, kad galėtų tikėtis atgauti tuo atveju, jeigu reiktų būstą perimti ir parduoti rinkoje.

Ką reiškia pradinis įnašas statantis namą?

Daugelis mano, jog įvertinus kiek kainuotų pastatyti namą, užtenka turėti pradinį įnašą namo statybos sąmatos, o dėl likusios dalies galima būtų kreiptis į banką. Tai yra labai klaidingas įsitikinimas, kadangi tokiu atveju jokio turto bankui įkeisti dar neturite ir joks bankas nerizikuos duoti pinigų statybom į priekį. Šiuo atveju pradinis įnašas privalo būti naudojamas pirmiesiems statybos etapams įgyvendinti, po kurių jau turėtumėte nekilnojamo turto, kurį būtų galima įkeisti bankui.

Paanalizuokime teorinį pavyzdį, kaip maždaug galėtų atrodyti visas procesas statantis namą už banko suteiktą paskolą.

Statomo namo paskolos pavyzdys

Etapas nr. 1 – įsigijate sklypą ir įsirengiate pamatus (dažniausiai vien tik sklypo įkeitimo namo statybų pradžiai gali neužtekti, todėl bankai gali reikalauti, jog sklype būtų įrengti bent pamatai). Šiame etape naudojate vien savas lėšas – 30 000 Eur. Toliau kreipetės į turto vertintojus, kad įvertintų Jūsų turtą ir sužinote, jog Jūsų turtas vertinamas 30 000 Eur.

Etapas nr. 2 – turėdami turto vertinimą kreipetės į banką papildomama finansavimui gauti. Bankas suteikia 85% finansavimą nuo esamos turto vertės – 25 500 Eur. Šiam etapui įgyvendinti gaunate 25 500 Eur. Už gautus papildomus pinigus pasistatote namo sienas. Vėl kviečiatės turto vertintojus, kad sužinotumėte turto vertę. Įvertinus sužinote, jog bendra turto vertė pakyla iki 55 000 Eur.

Etapas nr. 3 – vėl kreipetės į banką, kad gautumėte dar vieną papildomą finansavimą statyboms tęsti. Bankas vėl nusprendžia finansuoti 85% turto vertės – 47 175 Eur. Kadangi 25 500 Eur iš banko jau gavote praeitame etape, šio etapo statyboms gaunate papildomai tik – 21 675 Eur. Už gautus pinigus įsirengiate stogą, įstatote langus ir duris. Ir vėl kviečiate turto vertintojus, kad sužinotumėte naują turto vertę – 77 175 Eur.

Etapas nr. 4, nr. 5 ir nr. 6 – visiškai analogiški Etapui nr. 3 – kreipiatės į banką, bankas suteikia 85% vertinimą, iš banko gaunate neišmokėtos sumos skirtumą, o už gautus pinigus atitinkamai įsirengiate grindis, pastatote pertvaras, sumontuojate inžinerines sistemas ir galiausiai atliekate vidaus apdailą.

Galiausiai po visų šių etapų galite įsikelti į savo naujus namus. Jūsų turtas yra vertas 124 569 Eur iš šios sumos 76% finansavo bankas, o 24% sudaro savos lėšos.

Į ką reikėtų atkreipti dėmesį statantis namą už banko suteiktą paskolą?

  • Nors bankas ir finansavo 85% turto vertės kiekviename iš etapų, galutiniame rezultate banko finansavimas sudarė 76% (nebent pabaigus statybas prireiktų papildomų pinigų ir darytumėte dar vieną turto vertinimą, tuomet bendras banko finansavimas galėtų būti pritemptas iki 85%)
  • Kuo mažesnis pradinis įnašas tuo daugiau statybos etapų Jums prireiks, kad galėtumėte pilnai užbaigti namo statybas. Kiekvienas etapas reikalauja papildomo vertinimo (papildomos išlaidos) bei tenka gaišti laiką.
  • Šis pavyzdys pateiktas tik tam, kad iliustruotų situaciją. Realybėje visai tikėtina situacija, kuomet investuoti pinigai nepakelia turto vertės arba pakelia ją gerokai mažiau nei Jūs tikėjotės
  • Tai pat protingai dėliojantis darbus įmanoma namo vertę pakelti daugiau, nei, kad buvo investuota į jo statybas. Pvz. įgyvendinote darbų, kurie Jums kainavo 10 000 Eur, tačiau tie darbai namo vertę pakėlė per 20 000 Eur
  • Labai svarbu tinkamai suplanuoti namo statybas, nešvaistyti lėšų, kad nenutiktų taip, jog investuota suma visiškai nepakelia turto vertės, dėl ko bankas nesuteikia papildomo finansavimo, o Jūs negalite tęsti statybų toliau
  • Jeigu statytumėtės namą už savo lėšas, turėtumėte praktiškai neribotą terminą jas pabaigti. Tačiau statantis namą už banko paskolą, statybas reikia pabaigti per paskolos sutartyje numatytą terminą – paprastai tai būna ne ilgesnis nei keleto metų terminas
  • Dauguma kitų svarbių paskolos sutarties sąlygų tokių kaip – metinės palūkanos, sutarties sudarymo mokestis ir t.t.. neturėtų skirtis nuo to ar Jūsų prašoma paskola yra namo statyboms ar jau esamo namo pirkimui
Radote klaidingos informacijos?
Siekdami užtikrinti, jog pateikta informacija yra tiksli ir objektyvi prašome pranešti mums radus neatitikimų, kad galėtumėme juos ištaisyti. Parašykite mums į info@buildtodo.com
Comments ( 217 )

The comments are now closed.